阳光城回复深交所2021年报问询函 受多方影响房地产业务下降是普遍趋势

6月27日,阳光城(000671)集团股份有限公司发布关于深交所对公司2021年报问询函的回复公告。

关于“房地产毛利率仅为 5.51%的原因及合理性,是否与同行业可比公司存在较大差异”的问题。

阳光城表示,2021年度,公司房地产业务确认收入376.67亿元,同比下降52.25%;结转成本355.91亿元,同比下降44.39%,主要系本期达到结利条件的房地产项目金额减少所致。毛利率为5.51%,较上年同期下降13.37%。

1、房地产行业毛利率下降是普遍趋势。2021年尤其是下半年以来,受到房地产调控政策及多轮疫情的影响,房地产市场需求疲软,销售价格持续低迷,同时工期延长、人员流动受限,原材料、人力成本、利息等成本持续上涨,房地产行业企业的经营状况均有所恶化,2021 年房地产业务毛利率水平较低且均呈现下滑趋势。公司根据克尔瑞房企销售额榜单,选取了销售规模与公司相当、于 A 股上市、已经披露年度报告的全国性房企,对毛利率变动做了分析,可以看出,这些房企毛利率均成下降趋势,降幅均值为12.61%:

2、公司房地产业务的收入确认及成本结转情况。根据公司的会计政策,公司房地产业务收入确认方法是:房地产销售在房产完工并验收合格,达到可交付状态,并且客户取得相关商品或服务控制权时点,确认销售收入的实现。公司房地产业务成本结转的方法是:公司根据各业态的可售面积分摊项目总成本,并在确认收入时,按照可售面积结转相应成本。

3、报告期房地产业务毛利率下降较多的原因及合理性。本期房地产业务毛利率下降较多,主要系:

(1)收入方面:因部分项目在2020年及之前获取,受国家房地产调控政策及多轮疫情影响,房地产项目的销售价格持续低迷,实际售价不及预期,导致项目毛利率降低,甚至为负数;2021 年后续市场下行,为应对市场变化,各家房企都在主动降价促销,侵蚀毛利率(同行业毛利率均值显著下降);2021年四季度开始,公司面临较大的流动性风险,客户观望情绪尤其显著,相对同行,我司房地产业务受到的影响更为显著,量价齐跌。2021年度,公司房地产业务结算面积369.17万方,同比下降46.61%,结算单价10,203.04元/方,同比下降11.82%。

(2)成本方面:部分项目在房地产市场较好、土地市场价格较高时期取地,本身土地获取成本相对较高;近两年建筑类原材料价格持续上涨,同时受多轮疫情影响,部分项目工程进度受到一定程度影响,工期延长,导致建设成本、人工成本等相关成本增加。此外,因销售周期拉长及疫情影响建设工期,整体现金流回正周期拉长,部分借款使用时间延长,承担的资本化利息负担加重,发生的资金成本增加。2021年度,公司房地产业务结转成本9,640.62 元/方,同比上涨4.00%,除了土地成本外,占比较高的建安成本同比上涨8.47%,开发间接费(包括资本化利息等)同比上涨0.46%。

阳光城表示,综上,由于地产调控政策及疫情反复,原材料及建设成本增加等因素影响,房地产行业企业的经营状况均有所恶化,2021年房地产业务毛利率水平较低且降幅较大。叠加公司面临较大的流动性风险,本报告期我司房地产业务受到的影响更为显著,公司房地产业务毛利率水平较低且同比降幅较大具有一定合理性,下降幅度与公司规模相当且已出险企业毛利率基本相当。

关键词 : 阳光城房地产业务 阳光城回复深交所年报问询函 阳光城房地产行业毛利率 阳光城公司规模

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