“限高令”的出台对业内和消费者有什么影响？

2021-11-22 16:39:02 中国消费者报

近日，住建部、应急管理部印发《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》(以下简称《通知》)，要求各地严格控制新建超高层建筑，实行超高层建筑决策责任终身制。“限高令”的出台引起了业内和消费者的广泛关注。什么是超高层建筑?对于置业者而言，买房时应该选多层还是高层?记者对此进行了采访。

40层以上为超高层建筑

什么样的建筑是超高层建筑呢?记者咨询了中建三局总工程师张琨。他告诉记者，超高层建筑指40层以上或高度为100米以上(满足一种条件即可)的建筑。

中国《民用建筑设计通则》GB50352-2005规定，建筑高度超过100米时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。根据世界超高层建筑学会的最新标准，300米以上为超高层建筑。

相关数据显示，目前我国200米以上的高楼数量为895座，300米以上的为94座，400米以上的为12座，500米以上的共有6座，600米以上的1座。上海有60座高楼，香港达到了86座，而深圳更是以113座高楼位居高楼榜榜首。

《通知》规定，城区常住人口300万人以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万人以上严格限制250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。

设计规范中没有定义小高层

张琨告诉记者，现在的建筑一般分为住宅建筑、公共建筑、综合性建筑等，其中公共建筑和综合性建筑都属于比较高的大楼，而住宅建筑的高度也有很多变化，像农村自建房、别墅、楼梯房、电梯房等高度都不同，通常会用低层、多层、高层等来划分。

低层房屋一般是指高度不超过10米的建筑，这种建筑表现为1-3层，像农村自建房、平房和别墅之类的就属于低层建筑。低层建筑的结构都比较简单，而且建筑时间短、造价低、地基要求低，有着更好的居住舒适度。不过这种建筑占地多，常见的低层住宅一般位于别墅区。

多层房屋的高度一般在10米到24米之间，差不多为4-6层的建筑。多层建筑一般是砖混结构，也有一些会用钢筋混凝土来建造。这种房子一般都是联排，所以采光、通风效果都不错，而且公摊面积小、套内面积大，受到不少消费者的喜欢。

人们经常听到的小高层，其实是开发商创造的概念，实际设计规范中并没有对小高层进行定义。一般来说，建筑高于24米的楼房被称为小高层，这种房子都是采用钢筋混凝土建造的，而且配置有电梯。

对于那些12层以上的建筑一般都称之为高层房屋，这种房子户型比较复杂，采光、通风有局限性，其容积率高，极受开发商的青睐。

中间楼层性价比高

为什么出台“限高令”对超高层建筑严加管理?诸葛找房分析师关荣雪对记者表示，一方面是针对超高层建筑各地攀比现象严重，盲目跟风，另一方面是从安全管理方面考虑的，如遇地震、火灾等灾害，超高层建筑易造成更大的伤亡和损失。另外，超高层建筑为保持正常的运作，在电梯、空调、供水、供暖、管理等方面要多消耗大量的能源。

对于消费者而言，置业时应选择什么样的住宅建筑呢?多层、高层各有什么优缺点?对此，关荣雪进行了详细的介绍。

一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如果居住在较高的楼层，则视野开阔，空气质量较好，噪音低。但同时，高层住宅容积率高，居住体验感比较差。

多层住宅通常得房率较高，基本在85%-90%，小高层得房率约80%-85%，高层的得房率最低，一般在70%-75%左右。

一般多层住宅南北通透，房型合理，而高层住宅一般采用框架结构，加上要考虑电梯的位置，因而户型设计难如人意。所以从房型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅，当然在价格方面，多层住宅往往要比高层贵不少。

高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口，缺点是投资大，后期维护费用高，高层的物业管理费通常也要比多层的物业管理费高。

目前，城市在售商品住宅以高层居多，如果经济条件允许，建议消费者买房时不要选择太低的楼层，因为楼层太低比较潮湿，易招蚊虫，也常受到噪音的污染，而顶层则谨防隔热和防水设施不好，次顶层通常是一栋楼中价格最贵的房子，性价比较优的选择为中间楼层，兼具高层和多层住宅的优势，有更好的室内通风和采光，又远离尘土、噪音等污染。(孙蔚)